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憑個勇字+隔山打牛 ~ DR第一次英國買樓分享
本身不是專家, 這個也不是廣告帖, DR自己也孤寒唔捨得比錢上人地果啲富豪買樓課程, 不過感恩DR身邊朋友多, 心口也有個勇字, 最後成功剛剛在英國買到樓, 感恩仲一個星期已經成功放租埋, 見有很多人問, 所以應承左, 將自己的經驗和失敗經驗寫出黎分享下, 希望對新手有所幫助, 當中我也知道有很多檢討位, 希望老手唔好笑我, 但大家互相分享下經驗, 等黎緊買樓嘅人可以多個參考。
先帶番個頭盔, 當中的分享, 全部純粹個人決定, 大家聽下就算, 後果自負。DR計畫買樓是2020年8月, 當中原因都係怕將來太多香港人湧入會炒高價錢, (其實已經高左很多, 可能我都有份幫手炒高了, 哈哈!) 既然遲早都要過去, 不如買左先然後租出去收下英鎊租先, 而且個Stamp Duty Holiday雖然我地香港有物業冇得唔駛比, 但印花稅都算有折扣, 又抵多少少。
首先是開離岸戶口, 同好多人一樣, 我地都係6、7月果時去匯豐開的, 果時排哂出龍, 好似剩係預約都搞左好耐, 總之最後都開左啦, 不過最後發現買樓其實可以唔駛海外戶口, 不過收租就要。
開頭咩都唔識, 上網搵下啲agents, 問下啲基本資料、收費, 竟然唔係個個都覆我, 我估果期真係旺爆得好緊要。最後有兩間覆了我, 非常好禮貌、態度好好, 我真心想幫襯! 收費大約係先收HK$3000-5000 sourcing agent fee, 你可以自己找盤, agent包幫你睇幾間屋, 如果睇完幾間唔啱心水, 加小小錢, 繼續幫你睇, 最後成交大約要比2-3%佣金。但DR發現, 同香港唔同, 英國買樓買家係唔駛比佣金的, 只有賣方要比, 咁DR又真係想慳得就慳, 點算好呢? (其實正路有經紀照住、教路又真係安心啲!)
同其他朋友講起, 竟然佢識得倫敦有地產經紀朋友, 仲要係香港人, 我立即搭上他, 竟然唔收任何佣金/sourcing agent fee, 只收每小時的服務費, 願意幫我聯絡當地agent、幫手睇樓、聯絡律師、測量等等, 只不過幾千蚊港元! 憑個信和勇字, 立即拜託他!
在Rightmove找盤, 最初都係睇倫敦zone2, 因為交通方便, 有很多非常好的學校選擇, 10月左右睇中了一個盤, 打算做HSBC的按揭, 最多可以借75%, 去到埋門一腳, HSBC按揭要等2-4個月才能批核, 賣家最初不願意, 最後他願意等, 但價錢要提高。玩緊買賣心理戰遊戲, 我當然拒絕。但同一時間, 我也掙扎倫敦的高樓價是否適合我們一家, 每個月也要還2萬幾mortgage會否對未知的將來構成壓力。同當初算計一樣, 賣方心急想接受我們offer, 但我們已經心屬他方。
因為DR將來計畫會兩邊狂飛 (不是太空人), 所以選址一定要係近機場, 老婆要求一定要近華人教會, 希望人生路不熟信仰上也有所支援, 又要近火車站, 有學校, 近超市, 唔駛渣車一家5口都生活到的地方.....沿著地圖走, 最後找到了Reading雷丁, 樓價比倫敦平一半, 以上條件都能滿足到, 於是又開始在Rightmove和Zoopla搵盤, 睇呀睇呀, 又睇中了一個盤, 立即找我的Agent幫手聯絡, 那時疫情危急, 買樓講價一定係王道, 可惜業主不為所動, 而我就心大心細, 每日不斷更新Rightmove的盤(又有幾多個呀?) 突然隔離業主又放盤, 平了10%, no onward chain, 睇相睇Video也不錯, 於是聯絡Agent幫我傾, 立即「成交」, 那時是11月尾。
原來英國買樓最初係唔駛比訂金同簽約, 一切都係靠「信用」, (不過聽講話越黎越多英國人怕左香港人的信用, 一開始要收佣金了!) 而買賣雙方也可以取消口頭承諾, 雙方不用賠償, 直至最尾階段交換了合約。口頭成交後, 第一步要做就係搵律師, 成交第一天, 賣方的地產公司已經找來當地的律師主動聯絡我(Legal fee£954 inclusive VAT), 不過第一次買樓真係怕語言不通, 所以我們想找講廣東話的英國律師, 在FB的討論區有人介紹, 最後找到一位也是香港人同聲同氣的律師, 較本地的律師貴一點(£1600 plus VAT and disbursement)。 有咁多香港人過去, 大需求, 香港的律師真係可以考慮一下過去, 應該不愁衣食。律師首先會email一大set的文件, 我們簽了後, 就要盡快寄番過去(我們用DHL, 每次大約HK$400-700)。律師會再問我們會否加多£500查冊(Searches - Local search, Drainage and water search, Environmental search, Chancel liability search, Land registry search), 呢啲錢真心唔敢慳, 要先匯這 £500到律師樓的戶口, 其他律師費最後成交時才一次過找數。
同一時間, 除了agent、律師外, 英國買House一定要找測量師(Surveyor)幫你睇下層樓得唔得, agent介紹了幾間公司, 並幫我攞quotation格價 (大約 £600-900) , 由於接近聖誕節長假期、疫情嚴重、樓市非常暢旺, 間間公司都要等一個月, 自己上網睇評語, 最後選了一間評分最高的公司, 做Full Level 3 Buidling Survey (好似測量間屋都有分唔同等級, 不過DR唔敢亂講, 大家自己研究下啦), 價錢 £652.04 inc VAT, 網站Paypal過數, 非常方便, 然後他們會自行約業主, 1月中某一日進行測量, 大約1星期內出報告, email給我, 全份報告90頁, 我估最後幾頁summary係最緊要(雖然DR真係睇哂全部90頁), summary會建議你有什麼需要維修、每項維修預算, 也會告訴你層樓估值多少和重建的成本要多少, 這些資料對臨尾壓價非常有幫助的, 原來英國買樓, 上文提及講過信字, 合約都未起筆, 當臨尾真係簽之前, 大家可以再商討一下最終的成交價錢, 當然也是一場買賣心理戰, Agent幫我列出Survey提及的維修項目, 並建議成交價錢再減一個銀碼, 最後DR輸了, 業主知道自己已經比附近其他屋賣平了, 所以不願再調整價格, DR也同意了。
同時Survey報告也要交給律師, 他們會按著報告入面的問題, 轉交給對家的律師逐一跟進和答覆, 最後雙方定下一個日期(2月尾)交換合約, 我們要先匯款10%樓價到律師樓再交給業主, 並DHL寄上簽了的合約給律師。過大數之前, 律師再次要看我們戶口的3個月紀錄, 並要解釋戶口中每一項大數出入的原因和証明。最後日期再把餘數90%+Stamp duty(3%樓價)+剩餘的律師費(£2178 )一次過匯款去律師樓比業主。我們因為唔敢亂試, 所以每次匯錢都係用HSBC個Premier account個櫃檯做的, 其實個匯率真係麻麻地, 大家唔好笑我! 然後成交完成, 恭喜哂, 正式樓契幾個月後搞好手續才會寄到香港給我們。
原本我們拜託律師幫我們保管新屋鎖匙, 之後找到Leasing agent後, 再由Leasing agent領取。不過我們比較後, 最後找了賣方的地產公司做我們的Leasing agent, 鎖匙由他們的左手交到他們的右手, 所以鎖匙問題也解決了, 感恩! 間屋放了一星期就出租了